A inteligência artificial parece viver na nuvem, mas depende de uma infraestrutura bastante concreta: terrenos, edifícios, energia elétrica, redes de fibra óptica, sistemas de refrigeração e equipamentos capazes de funcionar sem interrupção.

Essa necessidade colocou os data centers no radar de gestoras e fundos brasileiros. Arch Capital, Alianza, AZ Quest e HMC Capital estão entre os nomes envolvidos na estruturação de veículos para o setor. Ao mesmo tempo, empresas como 247 Data Centers, ODATA, Scala e Ascenty participam do ecossistema de desenvolvimento e operação desses ativos.

A movimentação faz parte de uma corrida que pode alcançar cerca de R$ 300 bilhões em infraestrutura, segundo estimativas citadas pela Exame. O número ajuda a dimensionar a oportunidade, mas não elimina uma diferença importante: um data center não é simplesmente um galpão com servidores.

O caso que começou com dois galpões

A experiência da Alianza mostra como o mercado imobiliário entrou nessa transformação. Em 2018, a gestora comprou um condomínio logístico próximo a São Paulo com dois galpões que seriam convertidos para uso como data centers.

A operação ocorreu antes da atual explosão de ferramentas de inteligência artificial. Naquele momento, serviços de nuvem, digitalização empresarial e armazenamento de dados já aumentavam a demanda por capacidade computacional. A IA generativa adicionou uma nova camada de procura, pois o treinamento e a operação de modelos exigem grande poder de processamento.

A conversão dos galpões, porém, envolveu desafios técnicos e logísticos que não aparecem em uma locação industrial comum. É preciso avaliar a disponibilidade de energia, as rotas de fibra, a estrutura física do imóvel, a refrigeração, a segurança e a possibilidade de expansão. A localização continua relevante, mas por motivos diferentes dos observados em um centro de distribuição.

Por que um data center não é apenas um imóvel

Em um galpão logístico, o foco costuma estar na circulação e no armazenamento de mercadorias. Em um escritório, pesam fatores como acesso, conforto dos ocupantes e proximidade de centros empresariais. Já um data center combina características imobiliárias, energéticas e tecnológicas.

  • Energia: servidores consomem eletricidade continuamente. O empreendimento precisa de conexão adequada, redundância e sistemas de emergência.
  • Refrigeração: os equipamentos geram calor e precisam operar dentro de limites controlados de temperatura e umidade.
  • Conectividade: múltiplas rotas de fibra ajudam a reduzir atrasos e o risco de interrupção.
  • Segurança: controles físicos e digitais são essenciais para proteger instalações, equipamentos e dados.
  • Disponibilidade: falhas podem afetar serviços críticos. Por isso, geradores, baterias e sistemas duplicados fazem parte do projeto.
  • Adaptação estrutural: piso, pé-direito, acesso, proteção contra incêndio e distribuição interna precisam atender às exigências da operação.

Por isso, o valor do ativo não depende apenas do terreno e da construção. A infraestrutura incorporada ao imóvel pode representar uma parcela relevante do investimento. Também é necessário considerar quem será o operador e se existem contratos capazes de sustentar a receita no longo prazo.

Como os investimentos estão sendo estruturados

O volume de capital necessário abriu espaço para diferentes modelos de financiamento. Cada um distribui riscos, prazos e fontes de retorno de maneira distinta.

Fundos de investimento imobiliário, ou FIIs: podem deter imóveis e buscar receitas de locação. A AZ Quest, por exemplo, captou R$ 482 milhões com um FII de data centers voltado ao varejo, sinalizando que o tema começou a chegar também ao investidor individual.

Fundos de investimento em participações, ou FIPs: podem investir em empresas e projetos, aceitando uma exposição maior ao desenvolvimento e à operação. Arch Capital e HMC Capital avançaram na captação de um FIP de data centers com participação de family offices, evidenciando o interesse de investidores institucionais e de famílias de alta renda.

Project finance: nesse modelo, o financiamento é estruturado principalmente a partir da capacidade do próprio projeto de gerar caixa. Contratos com clientes, garantias, cronograma de construção e previsibilidade de receita tornam-se centrais. A tendência é que esse formato ganhe espaço conforme os projetos aumentem de tamanho.

A escala ajuda a explicar a busca por estruturas mais sofisticadas. Em exemplo citado pelo Valor Econômico, a Omnia mencionou R$ 12 bilhões em custos de implantação. Valores dessa ordem dificilmente são bancados apenas com recursos de uma incorporadora tradicional, exigindo a combinação de capital próprio, fundos, dívida e parceiros estratégicos.

Os gargalos que podem limitar a corrida

A demanda por IA não garante que todos os projetos sairão do papel. A expansão brasileira ainda depende da solução de gargalos físicos e regulatórios.

  • Acesso à energia: não basta existir geração elétrica no país. É preciso haver conexão, capacidade de transmissão e disponibilidade no ponto em que o data center será instalado.
  • Infraestrutura de fibra: a conectividade precisa oferecer velocidade, baixa latência e rotas alternativas.
  • Licenciamento: aprovações ambientais, urbanísticas e elétricas podem alongar o cronograma.
  • Equipamentos e cadeia de suprimentos: componentes especializados podem depender de importação e apresentar prazos longos de entrega.
  • Água e refrigeração: a tecnologia escolhida afeta custos, eficiência e impacto ambiental.
  • Mão de obra especializada: construção, manutenção e operação exigem profissionais com conhecimentos específicos.

Esses fatores também dificultam a simples conversão de qualquer galpão. Um imóvel bem localizado para logística pode não ter energia ou conectividade suficientes para receber um data center. Em outros casos, o custo da adaptação pode tornar mais eficiente a construção de uma instalação do zero.

Onde está a oportunidade para o investidor

O crescimento da computação em nuvem e da inteligência artificial pode ampliar a demanda por instalações especializadas. Contratos longos e clientes de grande porte também podem oferecer maior previsibilidade de receita, dependendo da estrutura da operação.

Outro possível atrativo é a dificuldade de replicar um ativo pronto. Um data center que reúne energia, fibra, licenças e operação adequada possui barreiras de entrada maiores do que um imóvel convencional.

Isso não significa, porém, que todo fundo ligado ao setor terá o mesmo perfil. Um veículo que compra um data center concluído e locado assume riscos diferentes daqueles de um fundo que financia a construção, converte galpões ou investe na empresa operadora.

Quais riscos precisam ser avaliados

  • Construção e orçamento: atrasos, adaptações inesperadas e aumento de custos podem reduzir o retorno.
  • Concentração de clientes: poucos locatários podem representar uma parcela elevada da receita.
  • Dependência energética: restrições de conexão ou alta nos custos operacionais afetam a viabilidade.
  • Obsolescência tecnológica: mudanças nos equipamentos podem exigir novos investimentos em energia e refrigeração.
  • Alavancagem: projetos intensivos em capital podem recorrer a dívidas relevantes.
  • Liquidez: ativos especializados podem levar mais tempo para serem vendidos ou reconvertidos.
  • Execução operacional: indisponibilidade e falhas de segurança podem gerar perdas financeiras e reputacionais.

Antes de investir, é importante verificar em que etapa está o projeto, quem é o operador, quais contratos já foram assinados, quanto capital ainda será necessário e como eventuais custos adicionais serão financiados. Também vale observar se o fundo oferece renda desde o início ou se depende da conclusão das obras.

Uma nova categoria entre imóvel e infraestrutura

Os data centers ocupam uma posição particular: têm terreno e construção, mas seu desempenho depende de redes elétricas, conectividade, equipamentos e capacidade operacional. Essa combinação explica por que FIIs, FIPs, private equity e project finance aparecem lado a lado.

O caso da Alianza ilustra a transformação. Dois galpões de um condomínio logístico puderam ganhar uma função muito diferente daquela imaginada para um imóvel industrial tradicional. A corrida impulsionada pela IA amplia essa possibilidade, mas também aumenta a competição por energia, locais adequados e capital.

Para o investidor, a principal conclusão é que a tese não deve ser analisada apenas como mercado imobiliário. Em data centers, o prédio é o ponto de partida. O retorno depende de toda a infraestrutura que faz a inteligência artificial funcionar.

Sugestões de leitura

  • Exame: “O imóvel que entrou numa corrida de R$ 300 bi com a IA”.
  • NeoFeed: “Os gargalos que ainda travam a expansão de data centers no país”.
  • Estadão E-Investidor: “AZ Quest capta R$ 482 milhões com FII de data centers”.
  • Valor Econômico: “Project finance tende a ganhar mais espaço”.
  • Funds Society: reportagem sobre a captação de FIP de data centers por HMC Capital e Arch Capital.