Quando a Selic sobe, é comum observar pressão sobre as cotas dos Fundos de Investimento Imobiliário. Quando os juros começam a cair, o movimento pode se inverter.

Mas por que uma taxa definida pelo Banco Central consegue afetar o preço de imóveis, aluguéis e cotas negociadas na Bolsa?

A resposta está na conexão entre mercado financeiro, custo do dinheiro e mercado imobiliário.

A Selic não determina sozinha o preço dos FIIs

Antes de tudo, é importante evitar uma simplificação comum: não existe uma relação mecânica segundo a qual toda alta da Selic provoca queda dos FIIs, nem toda queda da Selic provoca alta das cotas.

Os FIIs são ativos de renda variável. Seus preços também respondem às características de cada fundo, aos resultados de seus investimentos, às condições do mercado imobiliário, à percepção de risco e à liquidez das cotas.

A relação entre juros e FIIs deve ser entendida, portanto, como uma influência sobre o ambiente econômico e financeiro em que esses fundos estão inseridos. O material da B3 utilizado como referência destaca justamente a forte correlação negativa observada, em determinado período histórico, entre os retornos dos FIIs no mercado secundário e as taxas de juros.

O primeiro canal: a competição entre investimentos

Imagine um cenário em que a taxa básica de juros esteja em um nível elevado.

Investimentos considerados de menor risco passam a oferecer uma remuneração maior. Com isso, o investidor passa a comparar essa remuneração com aquilo que espera obter em ativos de renda variável, entre eles os FIIs.

Esse processo altera a chamada taxa de retorno exigida pelos investidores.

Se o retorno exigido aumenta, um ativo que anteriormente parecia atrativo pode precisar ser negociado por um preço menor para oferecer uma relação entre preço e rendimento que volte a fazer sentido para o mercado.

É uma das razões pelas quais o preço das cotas pode sofrer pressão quando os juros sobem.

O movimento inverso também pode acontecer. Quando as taxas de juros diminuem, a remuneração oferecida por alternativas de menor risco tende a cair, modificando a comparação entre essas alternativas e os ativos de renda variável.

Isso não significa que um FII automaticamente ficará mais valioso. Significa que o ambiente de preços e retornos exigidos pelo mercado mudou.

O segundo canal: o custo do dinheiro

A Selic também influencia as demais taxas de juros da economia.

Quando o dinheiro fica mais caro, o financiamento tende a se tornar mais oneroso. Isso interessa diretamente ao mercado imobiliário, que utiliza crédito em diferentes etapas de suas atividades.

Imagine uma empresa que pretende construir um empreendimento.

Se o custo de financiamento aumenta, a estrutura econômica desse projeto pode mudar. O investimento pode ficar mais caro, a demanda pode ser afetada e novos empreendimentos podem se tornar menos atraentes.

Como os FIIs estão ligados ao mercado imobiliário, essas mudanças podem chegar até eles.

O efeito pode aparecer, por exemplo, na atividade dos setores que ocupam os imóveis, na demanda por espaços, nas decisões de expansão das empresas e nas condições para novos investimentos imobiliários.

O terceiro canal: os próprios ativos dos FIIs

Nem todo FII possui o mesmo tipo de patrimônio.

Existem fundos que investem diretamente em imóveis e outros que investem em ativos financeiros relacionados ao mercado imobiliário, como os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs).

Essa diferença é importante porque a transmissão dos efeitos dos juros pode ocorrer por caminhos diferentes.

Um fundo proprietário de imóveis pode sentir os efeitos de uma economia mais fraca por meio da ocupação dos imóveis, dos aluguéis e da atividade dos seus inquilinos.

Já um fundo concentrado em ativos financeiros pode apresentar uma sensibilidade diferente às condições de crédito e às taxas praticadas no mercado.

Por isso, dizer simplesmente que “a Selic afeta os FIIs” é insuficiente.

É necessário perguntar:

Que tipo de FII estamos analisando e por qual canal os juros podem afetá-lo?

Os FIIs podem investir em diferentes tipos de empreendimentos e também em títulos e outros ativos relacionados ao setor imobiliário.

E os rendimentos?

Existe ainda outra confusão frequente.

A queda no preço de uma cota não significa necessariamente que o rendimento distribuído pelo fundo caiu na mesma proporção.

Preço da cota e resultado operacional do fundo são coisas diferentes.

Um fundo pode continuar recebendo aluguéis normalmente enquanto suas cotas sofrem valorização ou desvalorização no mercado secundário.

Isso acontece porque o preço da cota é formado pela negociação entre compradores e vendedores e incorpora expectativas sobre o futuro.

Os FIIs são investimentos de renda variável e suas cotas são negociadas no mercado. Portanto, o preço pode oscilar mesmo quando determinadas características operacionais do fundo permanecem relativamente estáveis.

O que os dados históricos mostram?

O material da B3 apresenta um gráfico relacionando Selic e IFIX ao longo do período de 2011 a 2018.

Segundo o documento, os retornos dos FIIs no mercado secundário apresentaram forte correlação negativa com as taxas de juros. O material também observa que o comportamento dos FIIs pode apresentar semelhança com o de títulos prefixados.

Mas há uma ressalva fundamental: os FIIs continuam sendo ativos de renda variável, vinculados a ativos imobiliários. No longo prazo, portanto, também estão sujeitos aos ciclos do mercado de imóveis.

Essa observação é importante porque correlação não significa causalidade exclusiva.

A Selic é uma variável importante, mas não explica sozinha os movimentos do IFIX ou das cotas individuais.

Um exemplo simples

Considere, apenas para entender o mecanismo, uma cota negociada por R$ 100 que proporciona determinado fluxo anual de rendimentos.

Agora imagine que as taxas de juros da economia subam significativamente.

O investidor passa a exigir uma remuneração maior para manter recursos em um ativo de renda variável sujeito a riscos.

Se o rendimento do fundo permanecer inicialmente inalterado, uma das formas de o mercado ajustar essa relação entre preço e retorno é pela mudança no preço da cota.

Se a cota cair para R$ 90, por exemplo, o mesmo rendimento passa a representar uma taxa de retorno proporcionalmente maior sobre o capital investido.

O exemplo não significa que toda alta da Selic produzirá exatamente esse movimento. Ele serve apenas para demonstrar a lógica econômica por trás da relação entre preço, rendimento e taxa de retorno exigida.

Mas os juros também afetam o mercado imobiliário

Aqui está um ponto importante: o efeito da Selic não termina no mercado financeiro.

Ela pode chegar à economia real.

Juros mais elevados podem encarecer o crédito, alterar decisões de consumo e investimento e influenciar a atividade econômica.

No mercado imobiliário, essas mudanças podem afetar a demanda por imóveis, os investimentos em novos empreendimentos e a capacidade de pagamento de empresas e consumidores.

O material da B3 também chama atenção para essa conexão ao relacionar o desempenho dos FIIs aos ciclos do mercado imobiliário. Em um cenário de retração econômica, por exemplo, a ocupação dos imóveis e os valores dos aluguéis podem ser afetados.

Podemos, portanto, pensar em dois grandes caminhos:

Selic → mercado financeiro → preço das cotas

e

Selic → crédito e atividade econômica → mercado imobiliário → resultados dos fundos

Os dois caminhos podem acontecer simultaneamente.

Por isso, olhar apenas para a Selic é insuficiente

A taxa de juros é uma variável importante, mas não explica sozinha o comportamento dos FIIs.

Para compreender o que está acontecendo, é preciso observar também:

  • condições do mercado de crédito;
  • atividade econômica;
  • inflação;
  • mercado de trabalho;
  • ocupação dos imóveis;
  • comportamento dos aluguéis;
  • qualidade e localização dos ativos;
  • estrutura de cada fundo;
  • nível de endividamento;
  • expectativas dos investidores;
  • liquidez das cotas.

Essa perspectiva é particularmente importante porque diferentes FIIs podem reagir de maneiras diferentes ao mesmo ambiente de juros.

Um fundo de imóveis físicos não necessariamente enfrentará os mesmos efeitos que um fundo predominantemente exposto a ativos financeiros imobiliários.

A ideia central

A Selic afeta os FIIs porque os fundos imobiliários não estão isolados do restante da economia.

Eles estão simultaneamente conectados ao mercado financeiro e ao mercado imobiliário.

Quando a taxa básica de juros muda, mudam também o custo do dinheiro, a remuneração das alternativas de investimento, as condições de crédito e as expectativas sobre a economia.

Por isso, uma decisão de política monetária tomada para influenciar a economia como um todo pode chegar, por diferentes canais, ao preço das cotas e aos resultados dos fundos imobiliários.

A relação, portanto, não deve ser entendida como uma regra automática de “Selic sobe, FII cai”.

O mais importante é compreender o caminho pelo qual os juros chegam a cada tipo de fundo.

É essa conexão entre juros, mercado financeiro, economia real e mercado imobiliário que ajuda a explicar por que a Selic ocupa posição tão importante no universo dos FIIs.